导读 你知道房地产企业征地涉及哪些知识吗？如何处理税务？快来和在线会计学校小编一起学习吧！(一)土地出让金支付的核算借：开发成本-房屋开发-

你知道房地产企业征地涉及哪些知识吗？如何处理税务？快来和在线会计学校小编一起学习吧！

(一)土地出让金支付的核算

借：开发成本-房屋开发-xx项目-土地征收拆迁补偿费-土地出让金

贷款：银行存款

(二)土地返还款的税务处理

企业会计准则第16号-政府补贴

第二条本准则所称政府补助，是指企业从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产。

第四条政府补贴分为与资产相关的政府补贴和与收入相关的政府补贴。

第五条企业从政府取得的经济资源与销售商品或者提供服务等活动密切相关，是企业商品或者服务的对价或者对价的一部分的，适用《企业会计准则第14号-收入》等相关会计准则

第八条与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或者确认为递延收益。

第九条与收入相关的政府补助，按照下列规定核算：

(1)用于补偿企业未来期间相关成本或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本或损失期间计入当期损益或冲减相关成本；

(二)用于补偿企业发生的直接计入当期损益或冲减相关成本的相关成本或损失。

第十一条与企业日常活动有关的政府补助，应当根据经济业务的本质，计入其他收入或者冲减相关成本、费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

1.土地返还款用于就地修建安置房

案例研究1

2018年10月，土地出让金入库后，以财政支持的形式给予房地产开发公司补助1500万元，在项目土地上建设拆迁户房屋，无偿移交给拆迁户。(假设项目为老项目，采用简易计税方法，土地增值税预征率为2%)

建设购买拆迁房返还土地出让金的法律实质是房地产公司开发的拆迁房出售给政府，政府通过返还土地出让金的方式向房地产公司支付拆迁房的销售金额，然后政府将拆迁房无偿移交给拆迁户。为此，用于当地建设安置房的土地返还款的会计处理如下：

收到退款后：

借：银行存款1500

纳税时：

借：应付税-简单税42.86(预付增值税1500/(1 5%)*3%)

贷款：银行存款：42.86

借款：应交税费-应交土地增值税29.14(土地增值税(1500-42.86)*2%)

贷款：银行存款29.14

完工后结转收入时：

借：预付款1500

贷款：主营业务收入1428.57

应付税款-简单的税务计算71.43

借：税金及附加7.14(假设城建税7%，教育费附加3%)

贷款：应交税费-城市维护建设税5

-教育附加费2.14

贷款：预付款1500元

2.土地退还款用于房地产企业代理拆迁和支付拆迁补偿款的会计处理。

财税201636号：经纪代理服务，以取得的总价和价外费用，扣除向委托方收取并代其支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额为销售金额。向委托方收取的政府性基金、行政事业性收费不得开具增值税专用发票。

土地所有者转让土地使用权和土地使用者将土地使用权返还给土地所有者，免征增值税。

案例研究2

2018年10月，土地出让金入库后，以财政支持的形式给予房地产开发公司补助4000万元，用于项目土地及地上建筑物的拆迁费用。钍

代理支付拆迁补偿费和拆迁工程款时：

借：其他业务费用-拆迁工程款909.09

应交税费-应交增值税-进项税额90.91(1000/(1 10%)*10%)

其他业务费用-拆迁补偿2500元

贷款：银行存款3500

借方：其他应付款4000

贷款：其他业务收入3，773.58(应视为房地产开发公司代国土部门向拆迁户支付拆迁补偿款收取的经纪代理服务收入，代理服务增值税税率为6%)

应纳税的

费—应交增值税—销项税额 226.42

3.土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理

案例分析3

2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助1000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第二项的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：

借：银行存款　　　　　　　　　　1000

贷：开发成本—土地征用费及拆迁补偿费　　　1000

4.土地返还款用于房地产公司开发项目红线之外建基础设施工程建设的账务处理

案例分析4

2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。房地产公司后期支付基础设施施工企业工程款2800万元。

收到土地返还款时：

借：银行存款 3000

贷：预收账款 3000

结转收入：

借：预收账款　　　　　　3000

贷：其他业务收入　2727.27(应视为提供基础设施建筑服务，适用建筑服务增值税税率10%)

应交税费—应交增值税—销项税额 272.73

支付建筑企业工程款时：

借：其他业务成本　　　　　2545.45

应交税费—应交增值税—进项税额 254.55(2800/(1+10%)*10%)

贷：银行存款　　　　　　2800

5.土地返还款用于房地产公司建造红线之内配套设施的账务处理

(1)土地返还款用于房地产公司建造红线之内城市道路、供水、排水、燃气、热力站、电站等基础设施或物业管理场所、会所、文体场馆、学校、医院等产权属于全体业主或无偿赠与地方政府的公共配套设施的账务处理

案例分析5

2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助2000万元，用于该公司在开发项目区内建造产权属于全体业主的会所和物业管理场所。

《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号)规定：纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

营改增18问：湖北国税再次详解建筑业和房地产行业营改增实务中的问题

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，是否视同销售?

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售;如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

海南省政策与之相同。

福建省12366营改增热点问答：

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，是否视同销售

答：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售;否则，则应视同销售征收增值税。

根据以上政策规定，该补助应冲减开发成本。

收到土地返还款时，

借：银行存款 2000

贷：开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 2000