导读 01房地产市场是新的，只是投资者需要面对困难在2020年的房地产市场上，“创新”已经成为很多城市的信仰。从深圳到杭州，再到南京、成都，只

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房地产市场是新的，只是投资者需要面对困难

在2020年的房地产市场上，“创新”已经成为很多城市的信仰。从深圳到杭州，再到南京、成都，只要有一个差价巨大的线上名人新市场，就一定会引起市场动荡。

最近，深圳的楼市越来越恶。

网上名人项目“华润城润玺”与周边二手房的差价已经达到每平方米4 ~ 5万。按照100平米计算，如果摇一摇，至少可以赚500万元。因此，有媒体披露，一些不具备新资质的炒房者通过“众筹”“借票不持有”等方式加入了抢房大战。

毕竟，每个人都想发财，这是普通人，尤其是投资者所需要的。巨大的财富效应刺激着每个人的神经。

为了控制摇号规模，深圳不断提高限价房购买门槛。比如参加摇号，需要有无房证明，验资金额不断增加，从几十万到几百万甚至上千万。

然而，这仍然不能阻止人们追逐巨大的利率差。

如果你没有资格买房，可以通过ps制作一套假的无房证明，也可以直接“借票不用持有”。如果你没有足够的资金，你可以使用消费贷款和信用卡来套现和杠杆。当然，你也可以用众筹来代替持有。

这一套操作对于投资者来说并不难，真正需要房子的人被摊薄到母亲的千分之一甚至万分之一。

限价政策的初衷是为了降低新房价格，让无房城市居民更容易买房。然而，它一直被作为投资者的财富创造运动，这使得那些没有住房的人越来越难以购买限价新房。

这显然违背了“房住不炒”，鼓励刚需买房者的初衷。

虽然新华社发表了关于深圳市场乱象的评论，深圳正在谋划新一轮调控，但不断导致抢房乱象的限价政策不会退出。

因为从限价政策出台之日起，就不仅仅是为了降低房价。

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限价背后，地方政府的考量

新房限价原本是掩耳盗铃的控制措施。

首先，一手房和二手房是两个完全不同的市场。

新房价格受调控政策影响较大，尤其是限价政策，直接锁定价格，不管市场多热，新房价格都不会上涨。相比之下，二手房的价格要真实得多。虽然也受到销售限制和各种税收政策的影响，但总的来说，能更好地反映市场的真实需求。

2016年，全国房价暴涨。为了阻止房价的快速上涨，一些城市开始以限定的价格直接出售新房。2017年，全国主要一二线城市开始对新房实行限价。

对于地方政府来说，限价政策是最简单、最有效、成本最低的调控政策。

中国房地产市场的官方数据是国家统计局每月公布的70个城市的房价指数。而这70个城市房价的基础数据主要是各个地方的网签价格。

限价政策是政府直接干预网签价格，给出一个规定的价格，这样根据统计数据房价就不会涨得太快。

说白了，限价政策是为了应对更高层次的调控，是偷钟的做法。表面数据可能稳定，但地方政府要靠卖地收入来支撑财政，不可能让市场一直处于冻结状态。

所以，只有新房市场火热，开发商卖房，他们才会继续在这里买地。只要新房能卖，资金能快速回笼，当地

深圳中原研究中心数据显示，11月深圳新房销售6296套，环比增长36.4%；成交面积62.7万平方米，较上月增长39.3%。

这一成交量创下了2016年1月以来的新高。

然而，11月份深圳二手房仅售出5812套，还不到7月份峰值的一半。作为股票市场，新房成交量超过二手房，这在历史上是非常罕见的。

除了深圳，今年的新锐成都也是如此。

成都今年5月二手房成交量最高，仅售出4971套，而2019年5月为13001套。即使在2018年5月15日，也卖出了14926套。

监测数据显示，2020年上半年，成都二手房累计成交量约249万平方米，较2019年下降58.29%；总套数为25727套，较2019年下降约51.89%。

今年成都二手房成交量是2017年以来最差的一年。

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新房的热度会蔓延到整个楼市

有人说现在深圳市场红火，深圳土地有限，供应不足，很难找到有网红的房。然而，深圳今年一直在增加供应，尤其是11月以来，楼市供应创下今年新高。

11月，深圳有21家

住宅项目获批，其中宝能城花园(东区)、领航城领秀花园为现售项目，此外还有14个住宅项目开盘。

11月深圳住宅批售面积101.6万平，环比上升152.9%，推售71.7万平，环比上升109.7%。

从数据上看深圳最近的市场供应并不小。

从长期来看，市场增加的供给，很多没有转化成为刚需住房，而是被投资客通过各种方式买到后转化成二手房挂牌量。所以我们可以看到，深圳、成都等打新火热的城市，二手房挂牌量在持续走高。

不过需要警惕的是，新房市场的热度发展到后期，会蔓延至二手房市场，从而炒热整个楼市。因为新房中签率太低，很多人多次摇号不中，会担心房价继续上涨，在恐慌情绪驱使下，会选择去看二手房。

最近，深圳二手房市场就有死灰复燃的迹象。

虽然目前成交量较限购前还是低迷，但是11月的成交数据已经比上月增加，7月以来连续三个月下跌的二手房成交量，开始有了反弹的迹象。

打新热度蔓延到二手房市场，从而炒热整个楼市，这是深圳绝不允许的。所以新一轮调控政策，可能就在路上。

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限价政策，还会继续

我们说，尽管高层对深圳市场的打新热潮十分不满，但是深圳也不一定会取消限价政策，只可能继续加强监管，抬高准入门槛。

在这方面成都就是一个好的参照。

近日，成都就对新房摇号提出了新的要求，比如参加新房摇号前，登陆市住建局或“天府市民云”登记个人家庭真实信息，同时这次新政把无房家庭的选房比例从之前60%提到至70%以上。

当然这些政策可能暂时会起到一些作用，但是道高一尺，魔高一丈。市场的投机力量，总能在一段时间之后找到政策的漏洞，并由此展开突破。

总而言之，限价政策对于地方政府来是一箭双雕的调控政策。

一方面通过直接干预网签价格，控制房价过快上涨，统计数据更加好看;另一方面，新房和二手房之间存在的价差红利，又能将楼市大部分流动性引入到新房市场，刺激开发商多拿地，地方财政也获得了支持。

尽管限价政策的弊端早在几年之前就已经显现，但遗憾的是并没有城市就因此取消这项政策。在没有更好的解决方法之前，可以预见未来各地一二手房价格倒挂的现象，还会继续出现。

而真正需要买限价房的无房户，还要继续和投资客斗智斗勇，并且政府设置的门槛会越来越高，资格审查会越来越严格。

调控转了一圈，市场好像又回到了最初的样子。